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本月專欄

律師在都市更新中的關鍵角色

都更是近年來最火熱的話題之一,居住在都市早期發展區域或老舊巷弄中的居民莫不寄予殷切期待,然而發展至今,政府原意在於促進民間力量投入都市發展而引進的各項優惠及獎勵,卻成為房地產投機客、建商和房仲業者各方勢力競逐的肥肉,政府在公共利益和私有財產權保護的權衡下顧此失彼,公權力的不彰讓都更成案比例嚴重偏低,嚴重拖慢現代都市建設的腳步,尤有甚者,部分因都更利益分配不均及執行無效率產生的「暴利」,更成為吸引犯罪勢力進駐的溫床。
一直以來,基於都更法律不複雜且偏重於建築技術性規範和居民意見的整合乃「以和為貴」的協商討論,非針鋒相對的訟爭關係等似是而非的認知,律師,特別是代表住戶大會利益的律師角色鮮為人所注意,另一方面律師也視無窮無盡的協調會和耗時艱鉅的住戶意見統合為畏途,以致於未能發揮應有的功能,筆者為MBA出身的商務律師,對於律師專業屬性的認知本與一般傳統訴訟律師有間,近來有機會參與到正在進行中的都更,淺見以為律師在都市更新中實可扮演以下幾種關鍵的角色:
(1) 原住戶利益的捍衛者和意見整合者:住戶意見之所以難以統合,在於面對建商的專業優勢和房屋仲介及「都更霸」的資訊優勢,往往讓住戶擔憂自己的權利受損,實地訪查可以發現住戶追求安全及公平高於利益,建商是否穩定可靠,住戶間的權利轉換和分配是否公平,對住戶而言絕對不亞於經由都更所能取得的絕對利益,其遲遲不敢或不願簽署「都市更新事業計畫同意書」的理由除了希望獲取更好的條件之外,更多的猶豫還在於擔心自己簽了「賣身契」,將來即使建商出問題也撤回無門,或是「不平等條約」將來坐看建商不斷提高條件說服其他未簽的人,甚至成為「出頭鳥」被視為站在建商那一邊,破壞住戶團結的人,住戶爭取的往往只是合法的都更利益而非電視新聞中偶有耳聞「一坪賣一億」的暴利。面對這種難題,律師的資訊蒐集和整合專業及分析比較複雜資訊後,簡化成有力說服資料的能力將得到很大程度的發揮,與條件相類似的都更案相比較,建商在合建契約中所提出的各項獎勵容積率、銷坪比和住戶分配比例是否公平允當,住戶得到的搬遷及安置補助是否合理,鑑價公司的公信力、建材/建築費用的計算和差額價金找補的規定等各項條件是否已充分照顧原住戶的合理利益都至關重要,原住戶/地主若能找到可以充分信賴的律師,不僅其權利和各項合約細節執行可以得到完整的保護,也能獲取律師提供的完整透明資訊,將更有信心且有效率地完成意見整合並簽署同意書,也不會再輕易受到各方利益競逐者的左右而舉棋不定,最終政府、建商、房仲和住戶都將共蒙其利。
(2) 住戶與建商談判的協調者:專業的談判不是菜市場的喊價,在劍橋商學院單單談判入門就是一整個星期的訓練課程,洞悉所有與會談判者的需求和動機是專業談判者在談判桌上時時刻刻都要觀察的重點,並非所有的談判者都是帶著「誠意」來談判的,在談判的某些階段,破壞而非促成談判才符合個體的最大利益,對某些專業的房屋投機客(仿間俗稱的都更霸)而言,讓都更在初期出奇順利誘導建商投入更多資源,卻在中後期串連住戶杯葛都更以抬高談判籌碼的手段可能更符合其自身的利益,具備談判專業的律師必須適度區隔原住戶與投機客,說服住戶談判並非一味地堅持,每一個條件都有合理的價碼,比如說雙方對「擇優條款」[1]相持不下,放任談判陷入僵局並非良策,代表住戶的律師可提出數據具體說明建商因此可能取得之潛在利益,要求其在其他諸如分配比例或安置補助等條件上作出等量的讓步,也是一種解決的方法。
(3) 弱勢住戶的代言人:鑒於都更成案比例過低,耗時過長,政府為免人民詬病,近來有俗稱「九加五規定」[2]的都更條例第三十六條修正,新北市政府更在今年初發表「都更10計」,強制拆遷甚至不再限於五戶以內,政府抑制都更霸,加速都市更新的立意雖好,卻未詳加區分強勢都更霸和弱勢釘子戶,規定一體適用,將來恐有迫遷弱勢住戶之虞,人權將備受戕害,律師應透過協商過程,找出真正弱勢的住戶諸如依戀家園的長者、無力搬遷或分擔建築費用的貧戶等,透過與建商的協調或是金融機構的專案融資,提供其必要的協助。
以上只是律師在都更中所能扮演重要角色的一小部分,其他更專業的諸如都市更新結合信託機制,引進公正第三人參與都更執行、都市更新事業計畫同意書法律效力及撤回爭議,以及都市更新中因缺乏鉅額利益誘因而受到忽視,卻絲毫不減其需求迫切性的整建、維護案件等,都極度需要具備法律及談判專業,同時熱心且謹慎的律師參與,讓都市更新不再只是遙遠的夢。

[1]明定合建之權利義務與未來權利變換之權利義務不同時,原住戶/地主有自由選擇的權利。
[2] 2009年修正後的都更條例規定,一旦符合百分之九十整合門檻,且只剩五至十戶釘子戶,台北市政府可透過法院強制執行程序拆除,俗稱「九加五規定」。

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