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居住正義的實現 – 預售屋買賣糾紛民事訴訟實務探討

中銀律師事務所 吳筱涵律師

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329檔期將至,走一趟林口、淡水及三峽等新市鎮,到處充斥著建案廣告,路邊更有人舉著建案的招牌來招攬看屋,實際上看的「屋」往往並非實屋,僅是建商臨時搭建的樣品屋,真正的實屋還在蓋,而採預售方式銷售。然,預售屋與蓋好後之實屋在建材上、設備上及格局上等之落差,往往衍生許多爭議,目前雖有內政部公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「預售屋買賣契約書範本」,但如住戶本身不懂的利用相關資源,最終可能致生買賣糾紛,本文因此依照之前實務上處理社區住戶與建商間就預售屋買賣糾紛時,於民事訴訟中應注意的事項與法律請求權基礎等事宜,初步介紹如下,以供讀者參酌。

一、實屋不如預期之態樣

預售屋消費糾紛之產生,往往是因為交屋後,跟當初之預期有所落差,而此預期有落差之情形,法律上是否可以請求建商減價或損害賠償?皆須視消費者預期心理是否有所依據,或僅是單純不符預期。前述預期有所依據的情事,通常之情形如下:

(一)  依據契約

在買賣契約中,建商就預售屋應有之建材、設備、會館、交誼廳、停車場及其他公共設施已有規範,而實際交屋之情形不符契約所約定,或契約所約定之品質及效用之情形。

(二)  依據法令

建商給付之實屋或公共設施並未符合消防或建築法令,例如為增加容積獎勵於使用執照上將公共空間記載為法定停車位,但實際上是Lobby或其他公共設施,或者是游泳池不符合教育部體育署之游泳池規範等等。

(三)  依據廣告

預售屋之廣告往往為了達到其宣傳效果,而將預售屋建案所使用之建材、設備,所擁有之公共設施及居家空間及會館設備等於廣告中大肆宣傳,而實際交屋未符合建商所刊登之廣告,例如廣告中標榜戶戶有溫泉,實際上僅會館或特定幾戶才有的情形。而依照消費者保護法第22條及最高法院92年台上字第2694號裁判要旨,消費者如信賴廣告內容,依建商提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,雖然在契約中未就廣告內容再為約定,建商所負之契約責任,仍然及於該廣告內容,但簽訂契約時若雙方已就廣告內容另為斟酌、約定,建商僅受該另行斟酌或約定之拘束(最高法院92年台上字第2694號裁判要旨參照)。

二、程序問題─誰來當原告

(一)  可否以管理委員會作為原告?

依據公寓大廈管理條例第38條第1項:「管理委員會有當事人能力。」因此在實務上,管理委員會可為住戶在訴訟中為原告,但管理委員會受全體區分所有權人所託執行上開事務之權責,僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作而已(參公寓大廈管理條例第3條第9款),其就區分所有權人與建商間之私法上糾紛,無權與建商和解(最高法院91年度台上字第2352號判決意旨參照)。因此,管理委員會是否可在訴訟中為原告,仍須視管理委員會所提告之事項是否屬於公寓大廈管理的維護工作,或是所有權人會議決議之事項。但如是各住戶依照買賣契約關係向建商請求之損害賠償,則可能無權代表各住戶在訴訟程序中成為原告(臺灣臺北地方法院100年度重訴字第39號民事判決參照)。

(二)  住戶各自為政,自己作為原告

個別住戶自行作為原告,將不會受到前述管理委員會僅就公寓大廈管理維護工作及全體區分所有人所託事項之限制,但卻可能因為需自行應訴、委請律師或與其他住戶之請求內容重複等而耗費自己之勞力、時間及費用,更有礙於訴訟經濟。

(三)  善用選定當事人制度,選定住戶一人為原告

在眾多住戶皆擬提告之情形下,為求訴訟最大的效益化,擬提起民事訴訟之住戶應可善用民事訴訟法第41條之規定選定住戶其中之一人為被選定人,而為全體擬提告之住戶一同起訴,也可以由被選定的住戶委任律師,協助處理訴訟上之書狀及出庭事務。惟,眾多住戶間人多且意見分歧,如何統合所有住戶之意見,尚有賴住戶間之協調及被選定住戶之統合能力。

三、法律上的請求權依據:

針對預售屋交屋後所衍生之買賣糾紛,於法律訴訟上,住戶可以爰以請求之依據,主要可依據下列約定或法律之規定請求建商損害賠償:

(一)  買賣契約之約定:

如住戶與建商間之買賣契約已有明文約定建商違反買賣契約,而為依約交付建材、設備或公共設施等之違約效果,則住戶可以直接援引買賣契約之規定請求建商賠償或修補瑕疵等。

(二)  民法關於不完全給付之規定:

建商所交付之建材、設備、公共設施等等不符合買賣契約之約定、法令之規定或廣告內容,或交付之品項有瑕疵等等,應可依照民法第227條第1項之規定請求損害賠償。

(三)  民法侵權行為之規定:

針對建商涉及廣告不實,違反公平交易法第21條及消費者保護法第22條規定之情形,應援用民法第184條第2項之規定,請求侵權行為之損害賠償。

(四)  公平交易法之規定:

針對建商廣告不實,而違反公平交易法第21條之規定,應可援用同法第31條之規定,請求損害賠償。

(五)  懲罰性損害賠償:

依消費者保護法第51條規定及公平交易法第32條規定,針對建商廣告不實之行為違反消費者保護法及公平交易法之規定,得請求懲罰性損害賠償。惟依公平交易法第32條請求懲罰性損害賠償,限於建商故意違反之情事,於訴訟上不易舉證,而依消費者保護法第51條請求,更可能被認為限縮在消費者保護團體依消費者保護法所提起之訴訟,因此實務上成功案例並不多見,法院態度亦趨保守。

四、訴訟上遇到之難題

於住戶提起之預售屋買賣糾紛訴訟,最常遭遇之疑問及難題如下:

(一)  舉證責任:

依民事訴訟法第277條之規定:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。」因此,住戶在訴訟上,必須針對房屋之建材、設備或公共設施之瑕疵、未符建築法規或廣告、損害之數額等盡其舉證責任,但住戶通常並非建築或鑑價專業,要在訴訟上證明並說服法官所主張之事實,有一定之難度,通常之作法為,委請建築師公會等專業機構進行鑑定,以盡舉證之責。

(二)  鑑定機構之選擇

如前所述,於預售屋買賣糾紛中,通常是以鑑定機構所鑑定出之項目及金額,作為住戶請求之依據,但礙於民事訴訟法第326條第2項之規定,法院會請雙方就鑑定機構表示意見,實務上往往雙方無法達成選定鑑定機構的合意,最後仍由法院自行選定為主,而使住戶最終無法選擇屬意之鑑定機構。

(三)  鑑定報告之拘束力

預售屋買賣糾紛之訴訟,就所鑑定出違約或違法之項目及損害賠償金額,往往對於法官心證有舉足輕重之影響,如鑑定報告之結果不如預期,雙方要再扳回法官之心證,或要再次進行鑑定,均有一定程度之阻礙。

五、預售屋之買賣易生糾紛,最根本解決之道,還是在簽約前慎選優良建商並看清楚合約之規定,如建商同意並可自行與建商特別商議保護自生權益之條款,並保留銷售時之各種資料或是在銷售人員講售時錄音存證等等做法,以保障自身權益。

※聲明與宣告:以上內容僅為法律知識分享,請勿援引作為法律意見之依據,相關內容將因後續法令之增修而有所變動,細節歡迎洽詢:

中銀律師事務所 吳筱涵律師02-2377-1858#8888 charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw

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